Investir dans le domaine de l’immobilier peut constituer un moyen avantageux de se constituer un patrimoine et savoir comment calculer le loyer Pinel peut être intéressant pour eux.
En effet, certains investisseurs immobiliers peuvent profiter de la loi Pinel pour obtenir une réduction d’impôt.
Dans cet article, nous allons tout vous expliquer.
C’est parti !
La loi Pinel: qu’est ce que c’est ?
La loi Pinel, instaurée en 2014, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en échange de la mise en location d’un bien immobilier neuf ou réhabilité pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
Cette loi vise notamment à encourager la construction de logements dans des zones où la demande locative est forte.
Cela permet de maintenir une certaine équité sociale tout en stimulant l’investissement immobilier.
En contrepartie des avantages fiscaux accordés, le loyer que vous fixez doit respecter des plafonds spécifiques établis par la loi, en fonction de la zone géographique où se situe votre bien.
Ces plafonds sont révisés chaque année et varient en fonction de la zone.
La France est divisée en différentes zones, chacune ayant ses propres plafonds de loyer.
Nous parlerons de ces zones plus bas.
Comment CALCULER le loyer PINEL ?
Pour déterminer le montant du loyer Pinel, vous devez donc :
- Identifier la zone géographique de votre bien.
- Connaître la surface utile du logement (incluant la surface habitable ainsi qu’une partie des surfaces annexes, dans la limite de 8m2).
- Appliquer le plafond de loyer correspondant à votre zone.
La formule pour calculer le loyer Pinel maximum est la suivante :
Loyer maximum = Surface utile x Plafond de loyer x Coefficient multiplicateur
Le coefficient multiplicateur se calcule ainsi :
Coefficient multiplicateur = 0,7 + (19 / Surface utile)
Ce coefficient est plafonné à 1,2. En utilisant cette formule, vous obtenez le loyer maximum autorisé par la loi Pinel.
Types d’acquisitions qui peuvent être soumises à la loi Pinel
La loi Pinel ne s’applique pas à tous les types de biens immobiliers.
Il est essentiel de comprendre les types d’acquisitions éligibles pour s’assurer que votre investissement respecte les critères nécessaires.
Voici les principaux types de biens immobiliers pouvant bénéficier du dispositif Pinel :
- Les logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA) : Il s’agit de biens immobiliers achetés sur plans, avant leur construction. Ces logements doivent être achevés dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition.
- Les logements réhabilités ou rénovés : Les biens anciens faisant l’objet de travaux de réhabilitation peuvent également être éligibles, à condition que ces travaux permettent de rendre le logement comme neuf.
- Les locaux transformés en habitation : Certains locaux initialement non destinés à l’habitation (bureaux, entrepôts, etc.) peuvent être transformés en logements éligibles à la loi Pinel, sous réserve de respecter les critères de décence et de performance énergétique.
- Les logements situés en zones spécifiques : Pour être éligible, le bien doit se situer dans une zone géographique éligible (zones A bis, A, B1, et parfois B2 sur dérogation). Les zones C ne sont généralement pas éligibles, sauf exception.
Les Zones éligibles à la Loi Pinel
La France est découpée en plusieurs zones éligibles à la Loi Pinel, définies en fonction de la tension du marché immobilier.
Ces zones sont classées de A à C, avec une attention particulière pour les zones A bis, A et B1.
Zone A bis
La zone A bis couvre Paris et 29 communes de la petite couronne parisienne. Cette zone est la plus tendue, avec une forte demande locative et des prix immobiliers élevés.
Si vous investissez dans cette zone, vous avez de fortes chances de trouver rapidement des locataires.
Zone A
La zone A comprend l’Île-de-France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, et d’autres grandes agglomérations.
Ces villes sont également marquées par une forte demande locative. Investir dans cette zone peut être très rentable.
Zone B1
La zone B1 concerne les villes de plus de 250 000 habitants comme Toulouse, Bordeaux, Nantes, Strasbourg et certains départements en périphérie de Paris non inclus dans la zone A bis.
Cette zone reste intéressante pour l’investissement locatif avec une bonne demande locative.
Zone B2 et C
La zone B2 regroupe des villes de taille moyenne de 50 000 à 250 000 habitants. Ces zones sont moins tendues, mais peuvent quand même offrir des opportunités intéressantes.
La zone C concerne le reste du territoire, généralement non éligible à la Loi Pinel.
Cependant, certaines exceptions peuvent exister, notamment si une commune montre un potentiel locatif suffisant.
Barème des loyers Pinel
Ce barème varie en fonction de la zone où se situe le bien immobilier et est mis à jour régulièrement.
Comment fonctionne le barème des loyers ?
Le barème des loyers fixe un plafond maximum de loyer par mètre carré en fonction de la zone.
Ce plafond est révisé chaque année pour s’adapter aux évolutions du marché locatif.
Voici le barème pour l’année 2024 :
| Zone | Prix |
| A bis | 17,62 €/m² |
| A | 13,09€/m² |
| B1 | 10,55 €/m² |
| B2 | 9,17 €/m² |
Comment calculer le loyer Pinel: Un exemple
Imaginons que vous investissiez dans un appartement de 50 m² en zone B1.
Le plafond de loyer applicable sera donc de 10,55 €/m².
Le loyer maximum que vous pourrez demander sera donc de 50 x 10,55 = 527,50 € par mois.
Un bon investissement se fait donc en étudiant minutieusement le marché local, la demande locative et les potentialités de revalorisation du bien immobilier.
Conditions de location
Outre le respect des plafonds de loyers, plusieurs autres conditions doivent être remplies pour bénéficier des avantages du dispositif Pinel :
- Durée de location : Le bien doit être loué pour une période minimale de 6 ans, avec des extensions possibles à 9 ou 12 ans.
- Locataires : Les locataires ne doivent pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire. Cependant, ils peuvent être des ascendants ou descendants sous certaines conditions.
- Type de logement : Seuls les logements neufs, en état futur d’achèvement ou anciens rénovés répondant aux normes énergétiques sont éligibles.
- Délai de mise en location : Le bien doit être mis en location dans les 12 mois suivant la date d’achèvement des travaux ou de l’acquisition.
Répartition des charges entre le locataire et le propriétaire dans le Pinel
L’une des questions récurrentes dans la gestion d’un bien Pinel est la répartition des charges entre le locataire et le propriétaire.
Comprendre cette répartition est essentiel pour éviter des conflits et gérer efficacement votre investissement.
Les charges locatives
Les charges locatives, également appelées charges récupérables, sont des dépenses que le propriétaire peut récupérer auprès du locataire. Elles couvrent généralement :
- Les dépenses d’entretien et de petites réparations des parties communes (ascenseurs, espaces verts, nettoyage)
- Les services rendus liés à l’usage de l’immeuble (gardiennage, eau froide et chaude, chauffage collectif).
- Les taxes et redevances (taxe d’enlèvement des ordures ménagères).
Les charges à la charge du propriétaire
Certaines dépenses restent exclusivement à la charge du propriétaire :
- Les grosses réparations : Réparations liées à la structure de l’immeuble (toiture, murs porteurs).
- Les frais de gestion immobilière : Honoraires du gestionnaire de bien, sauf pour l’établissement de l’état des lieux qui peut être partagé.
- Les travaux d’amélioration : Travaux visant à améliorer la qualité ou la valeur du bien (rénovation énergétique, installation d’équipements supplémentaires).
La transparence est clé dans la relation locative. Le propriétaire doit informer le locataire des différentes charges et de leur répartition dès la signature du bail. Un relevé détaillé des charges doit être fourni annuellement. Cela permet d’éviter les malentendus et de maintenir une relation de confiance avec le locataire.
Conclusion
Investir dans le secteur de l’immobilier locatif grâce au dispositif Pinel présente de multiples bénéfices, mais demande une gestion minutieuse des loyers et des dépenses.
En respectant les limites de loyers et en répartissant les charges de manière équitable, vous maximisez votre investissement tout en respectant les règles légales.
Il est recommandé de se renseigner attentivement et de consulter des experts afin de garantir la sécurité de votre investissement et d’optimiser vos avantages fiscaux.