COMMENT Investir en IMMOBILIER LOCATIF ? LE Guide pratique

Comment investir dans l’immobilier locatif ?

C’est en effet une stratégie prisée pour diversifier son patrimoine et générer des revenus passifs.

Cependant, pour réussir, il est essentiel de bien comprendre les étapes clés et de définir clairement vos objectifs.

Dans cet article, nous allons explorer ensemble les différentes facettes de l’investissement immobilier locatif et vous fournir un guide pratique pour débuter.

C’est parti !

Comment investir dans l’immobilier locatif : Vos Objectifs à définir

Pourquoi souhaitez-vous investir dans l’immobilier ?

C’est la question à vous poser à vous même avant de vous lancer dans cette voie.

Est ce que voulez sortir de la rat race ?

Beaucoup d’entre nous aspirent à échapper au cycle quotidien du travail salarié.
l’immobilier locatif peut offrir une voie vers une plus grande liberté financière.

En possédant des biens qui génèrent des revenus réguliers, vous pouvez progressivement réduire votre dépendance à votre emploi actuel.

Vous voulez devenir indépendant financièrement ?
L’objectif ultime pour certains est l’indépendance financière.

Cela signifie que vos revenus passifs couvrent entièrement vos dépenses.

Avec un portefeuille immobilier bien géré, vous pouvez atteindre ce but, en assurant une stabilité financière à long terme.

Vous souhaitez un complément de revenu ?
Si votre objectif est de simplement augmenter vos revenus actuels, l’immobilier locatif est une excellente option.

En générant un flux de trésorerie supplémentaire chaque mois, vous pouvez améliorer votre qualité de vie ou investir davantage pour l’avenir.

Peu importe votre motivation, il est essentiel de fixer des objectifs clairs et réalistes.
Cela vous aidera à orienter vos décisions et à rester concentré sur vos priorités.

Comprendre l’importance du marché immobilier pour investir

Le marché immobilier actuel présente des opportunités uniques, mais il comporte aussi des risques.

C’est pour cela qu’il faut prêter attention à plusieurs variables.
=>En fonction du moment où vous lirez cet article, ces variables seront différentes.

Les taux d’intérêt
Ces dernières années, les taux d’intérêt des prêts immobiliers ont atteint des niveaux historiquement bas.

Cela rend le financement de votre achat immobilier plus abordable.
C’est donc un élément central pour la question de l’emprunt, que nous verrons plus bas.

Comment investir en immobilier locatif si les taux sont très élevés ?
La réponse: calculer au millimètre près toutes les dépenses.

La demande locative
Dans de nombreuses régions, la demande de logements à louer est en augmentation.

Cette tendance est alimentée par plusieurs facteurs, tels que la croissance démographique, la mobilité professionnelle et l’urbanisation.

Plus de demande = plus d’occupation = plus grande stabilité de revenus.

La valorisation des biens immobiliers
Les biens immobiliers ont tendance à prendre de la valeur avec le temps, surtout dans les zones en développement.

En investissant judicieusement, vous pouvez non seulement bénéficier de revenus locatifs, mais aussi réaliser une plus-value à la revente.

Cependant, il est important de rester vigilant. Le marché immobilier peut être cyclique et des fluctuations peuvent survenir.

Il est donc crucial de bien analyser les tendances du marché local et de diversifier vos investissements pour minimiser les risques.

Les différentes méthodes d’investissement immobilier

Il existe plusieurs méthodes d’investissement immobilier, chacune avec ses avantages et ses inconvénients.

L’investissement locatif traditionnel : Acheter un bien immobilier pour le louer à des locataires.
Cela peut inclure des appartements, des maisons ou des immeubles entiers. Avantage : Revenus réguliers et potentielle valorisation du bien.
Inconvénient : Gestion locative parfois chronophage et nécessitant des compétences en gestion.

L’investissement dans les résidences de services : Acheter un bien dans une résidence spécialisée (étudiante, senior, tourisme) et le confier à un gestionnaire.
Avantage : Gestion déléguée, revenus garantis.
Inconvénient : Rendements parfois plus faibles et dépendance à la santé financière du gestionnaire.

La Colocation : Acheter un grand appartement ou une maison et louer chaque chambre séparément.
Avantage : Rendements souvent plus élevés qu’une location classique.
Inconvénient : Gestion plus complexe et risque de vacance partielle.

La location courte durée : Louer un bien pour des périodes courtes à des vacanciers ou des voyageurs d’affaires.
Avantage : Revenus potentiellement plus élevés.
Inconvénient : Gestion intensive et réglementation stricte dans certaines villes.

L’investissement via une Société Civile de Placement Immobilier : Acheter des parts de sociétés qui possèdent et gèrent des portefeuilles immobiliers.
Avantage : Diversification, revenus passifs sans gestion directe.
Inconvénient : Frais de gestion élevés et moins de contrôle sur les actifs.

Le Crowdfunding immobilier : Investir dans des projets immobiliers via des plateformes en ligne.
Avantage : Accès à des projets variés avec un faible ticket d’entrée.
Inconvénient : Risques élevés et liquidité limitée.

L’achat-revente : Acheter des biens sous-évalués, les rénover, puis les revendre rapidement à un prix plus élevé.
Avantage : Potentiels gains importants à court terme.
Inconvénient : Risques de marché et coûts de rénovation.

Choisir la meilleure solution d’investissement immobilier

Le choix de la meilleure méthode d’investissement immobilier dépend de plusieurs facteurs.

La première étape est de définir vos priorités.

Souhaitez-vous des revenus réguliers sans trop d’implication ?

En revanche, si vous êtes prêt à gérer votre investissement activement, des options comme la colocation ou la location courte durée peuvent vous convenir.

Il est également important d’évaluer votre tolérance au risque.

Certains investissements, comme le crowdfunding immobilier ou l’achat-revente, offrent des rendements élevés.
Mais ils comportent aussi des risques importants.

Un troisième facteur à prendre en compte est la liquidité de votre investissement.

Les investissements immobiliers traditionnels et les SCPI sont généralement moins liquides.

Cela signifie qu’il peut être difficile de récupérer rapidement votre capital.

Egalement, une des questions les plus importantes pour un investisseur: quel est le rendement ?

Il vous faudra comparer les rendements nets après frais de chaque option.

Par exemple, un rendement locatif brut de 6% peut sembler attractif.

Cependant, une fois les frais de gestion et les impôts déduits, il pourrait être bien inférieur.

En revanche, une SCPI affichant un rendement net de 4,5% peut se révéler plus avantageuse après déduction des charges.

Enfin, la fiscalité peut avoir un impact significatif sur vos rendements.

Certaines méthodes d’investissement bénéficient de régimes fiscaux avantageux.

Par exemple, le dispositif Pinel pour l’immobilier neuf permet des réductions d’impôts intéressantes.

De même, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) offre des avantages fiscaux pour la location meublée.

Tous ces paramètres devront rentrer en compte dans le choix de votre investissement.

Investir dans l’immobilier locatif traditionnel

La première décision à prendre lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif traditionnel est de choisir entre la location nue et la location meublée.

Chaque option a ses propres avantages et inconvénients.

Location nue

Avantages :

• Stabilité des locataires : Les baux de location nue sont généralement signés pour une durée de trois ans, renouvelable. Cela peut offrir une plus grande stabilité locative.
• Entretien moindre : Les locataires de logements nus apportent leurs propres meubles, ce qui réduit les coûts d’entretien et de remplacement de mobilier pour le propriétaire.

Inconvénients :

• Rendement locatif potentiellement plus bas : Les loyers des locations nues sont souvent inférieurs à ceux des locations meublées.
• Fiscalité moins avantageuse : Les revenus fonciers sont soumis au régime fiscal des revenus fonciers, souvent moins avantageux que le régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) applicable aux locations meublées.

Location meublée :

Avantages :

• Rendement locatif plus élevé : Les loyers des locations meublées sont généralement supérieurs à ceux des locations nues, ce qui peut améliorer votre rendement locatif.
• Régime fiscal avantageux : Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de bénéficier d’un régime fiscal plus favorable, avec des déductions fiscales sur les amortissements et les charges.

Inconvénients :

• Entretien plus coûteux : En tant que propriétaire, vous êtes responsable de l’entretien et du remplacement du mobilier, ce qui peut augmenter vos coûts.
• Turnover des locataires : Les baux meublés sont souvent plus courts (un an, renouvelable ou neuf mois pour les étudiants), ce qui peut entraîner une rotation plus fréquente des locataires.

Les dispositifs d’investissement locatif

Pour optimiser votre investissement locatif traditionnel, il est important de connaître les dispositifs fiscaux disponibles.

Voici quelques-uns des principaux dispositifs qui peuvent vous aider à réduire votre charge fiscale et améliorer la rentabilité de votre investissement.

La loi Pinel

Cette loi permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange de l’achat d’un bien immobilier neuf ou rénové dans certaines zones géographiques et de son engagement à le louer pendant une durée minimale (6, 9 ou 12 ans).

Cela permet de réduire ses impôts jusqu’à 21% du montant de l’investissement sur 12 ans.

Vous pouvez en savoir plus sur la loi Pinel ici.

Le Statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) :

Ce statut s’applique aux propriétaires qui louent des biens meublés.

Il permet de bénéficier du régime fiscal des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Il permet un amortissement du bien et des meubles, des déductions de charges ainsi que des intérêts d’emprunt.

Vous pouvez en savoir plus sur le statut LMNP en cliquant ici

Le dispositif Denormandie

C’est un dispositif qui vise à encourager la rénovation des logements anciens dans certaines zones et à les mettre en location.

Il accorde une réduction d’impôt similaire au dispositif Pinel, applicable aux biens anciens rénovés.

Vous pouvez en savoir plus sur le dispositif Denormandie en cliquant ici.

Acheter des biens via des organismes d’investissements

La SCPI : Devenir Propriétaire Autrement

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettent d’investir dans un portefeuille immobilier diversifié.

En achetant des parts de SCPI, vous devenez copropriétaire de plusieurs biens immobiliers.

Avantages des SCPI :

• Revenus réguliers : Les loyers perçus par la SCPI sont redistribués aux associés sous forme de dividendes, offrant ainsi un revenu passif stable.
• Diversification : Investir dans une SCPI permet de répartir votre investissement sur plusieurs biens, ce qui réduit le risque.
• Gestion déléguée : La société de gestion s’occupe de toutes les opérations, de l’acquisition à la gestion des locataires.

Les SCPI sont une solution idéale pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier sans les tracas de la gestion locative.

Un des autres avantages est le coût: vous pouvez intégrer certaines SCPI avec seulement 100 euros.

Le crowdfunding immobilier : prêter à des promoteurs et percevoir 10 % d’intérêts

Le crowdfunding immobilier consiste à financer des projets immobiliers en prêtant de l’argent à des promoteurs via des plateformes en ligne.
En échange, vous percevez des intérêts sur votre investissement.

Avantages du crowdfunding immobilier :

• Accessibilité : Il est possible d’investir avec un ticket d’entrée relativement bas, ce qui permet de diversifier facilement vos placements.
• Rendements attractifs : Les taux d’intérêt peuvent atteindre 10 %, ce qui est bien supérieur à la plupart des placements traditionnels.
• Investissement ciblé : Vous pouvez choisir des projets qui vous intéressent spécifiquement, qu’il s’agisse de logements, de bureaux ou de commerces.

Le crowdfunding est une option dynamique pour ceux qui cherchent des rendements rapides et intéressants.

Les SIIC : devenir actionnaire de sociétés foncières et percevoir des dividendes

Les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC) sont des entreprises qui possèdent et gèrent des biens immobiliers.
En achetant des actions de SIIC, vous devenez actionnaire et percevez des dividendes.

Avantages des SIIC :

• Liquidité : Contrairement à l’immobilier direct, les actions de SIIC peuvent être facilement achetées ou vendues sur le marché boursier.
• Rendement attractif : Les SIIC sont tenues de distribuer une grande partie de leurs bénéfices sous forme de dividendes, offrant ainsi un flux de revenus intéressant.
• Diversification sectorielle : En investissant dans des SIIC, vous accédez à divers secteurs immobiliers (bureaux, commerces, résidentiel), ce qui réduit le risque.

Les SIIC représentent une excellente façon de s’exposer au marché immobilier tout en bénéficiant de la liquidité boursière.

Acheter sa résidence principale

Acheter sa résidence principale est souvent l’un des investissements les plus importants de notre vie.

Cela représente non seulement un lieu de vie, mais aussi une étape clé dans la construction de notre patrimoine.

Même si ce n’est pas un investissement rentable (car vous ne percevrez pas de loyers), il peut être ensuite revendu par la suite, vous servant ensuite pour acheter un bien plus grand.

Réfléchissez donc bien avant d’acheter votre résidence principale, car vous aurez automatiquement une dette envers votre banque, qui aura du mal à vous prêter davantage.

Acheter en nue-propriété

Acheter en nue-propriété est une stratégie d’investissement qui gagne en popularité.

Cela consiste à acquérir un bien immobilier sans en avoir la pleine propriété, car l’usufruit est détenu par un autre.

Fonctionnement de la nue-propriété :

=>Acquisition de la nue-propriété : Vous achetez le bien, mais l’usufruitier (souvent un investisseur ou un bailleur) a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus locatifs.

=>Délai d’usufruit : À l’expiration de l’usufruit, vous récupérez la pleine propriété du bien, généralement après une période déterminée (15 à 20 ans).

C’est une stratégie intéressante que vous pouvez creuser en allant ici.

Investir dans l’immobilier à crédit

Investir dans l’immobilier à crédit est une stratégie courante qui permet de profiter de l’effet de levier.

Cela signifie que vous pouvez acheter un bien sans débourser la totalité de son prix. Voici comment optimiser votre crédit et réussir votre investissement.

Optimiser le crédit et choisir la meilleure offre de prêt immobilier

Lorsqu’on envisage d’investir à crédit, il est crucial de trouver la meilleure offre de prêt immobilier. Voici quelques conseils pour y parvenir :

• Comparer les taux : Prenez le temps de comparer les taux d’intérêt proposés par différentes banques. Même une petite différence peut avoir un impact significatif sur le coût total du crédit.
• Négocier les conditions : N’hésitez pas à discuter des conditions de votre prêt. Vous pourriez obtenir de meilleures conditions, comme des frais de dossier réduits.
• Choisir la bonne durée : La durée du prêt affecte vos mensualités et le coût total. Un prêt plus court aura des mensualités plus élevées, mais un coût total d’intérêt plus faible.

Et l’assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur est souvent une exigence lors de la souscription d’un prêt immobilier. Elle protège la banque en cas de défaut de paiement.

• Choisir une assurance adaptée : Comparez les offres d’assurance pour trouver celle qui vous convient le mieux. Vérifiez les garanties et les exclusions.
• Possibilité de délégation d’assurance : Vous pouvez choisir une assurance autre que celle proposée par la banque. Cela peut vous faire économiser sur le coût total.

Les démarches essentielles pour investir dans l’immobilier

Nous avons vu précédemment les différents types d’investissements immobilier ainsi que les dispositifs les plus connus.

Cela fait beaucoup d’informations.

Si on devait tracer une ligne directrice pour faire son premier investissement immobiliers, voici ce que nous recommandons de faire.

Le mindset : se sentir prêt

Avant de vous poser la question de comment investir en immobilier locatif, il est crucial d’avoir le bon état d’esprit.

Vous aurez au préalable défini vos objectifs et il faut que vous soyez convaincu de votre décision.

Il y aura des défis, soyez en sûr.

Avoir une attitude positive est essentiel pour naviguer dans le processus.

Une fois que mentalement, vous serez prêt à entamer vos recherches, vous pourrez passer à l’étape suivante.

Rechercher les villes où investir et étudier le marché local

La localisation est un facteur déterminant dans la rentabilité d’un investissement.

Identifiez les villes en croissance où vous implanter, avec des projets d’infrastructure et des dynamismes économiques.

Et examinez les tendances des prix immobiliers et des loyers.
Cela vous permettra de mieux cibler vos investissements.

Déterminer le montant à investir et calculer sa rentabilité

Être précis est fondamental.

Pour savoir comment investir en immobilier locatif, il faut déjà savoir combien.

N’hésitez pas à surestimer vos dépenses: cela arrive très souvent de dépenser plus que prévu (travaux imprévus, des envies qui évoluent).

Prenez donc en compte les frais d’achat, les frais de notaire, le taux du crédit et les travaux éventuels.

Et rappelez-vous que l’immobilier a de fortes chances de prendre de la valeur au fil du temps.

C’est le long terme qui vous fera gagner.

Consulter plusieurs banques pour obtenir un financement

Chaque banque propose des conditions et des taux différents.

Un meilleur taux peut réduire le coût total de votre crédit.

N’hésitez pas à discuter des frais et à négocier pour obtenir les meilleures conditions.

Se protéger pour l’avenir

Plusieurs éléments sont importants ici:

• Choisir le bon locataire : Prenez le temps de sélectionner des locataires fiables. Cela minimisera les risques de loyers impayés.

• Sélectionner les bonnes assurances : Pensez à l’assurance loyers impayés et à l’assurance propriétaire non occupant.
• Entretenir le bien : Un entretien régulier préserve la valeur de votre bien et attire des locataires de qualité.
• Se tenir informé des évolutions du marché local : Restez au courant des tendances et des nouvelles réglementations. Cela vous permettra d’ajuster votre stratégie.

Si vous suivez cette trame, vous irez dans la bonne direction.

Je vous recommande cependant de plus vous informer afin d’être le plus préparé possible pour ce qui vous attend.

Je me permets donc de vous donner quelques sources.

Quelques Livres Qui Vous Apprendront Comment Investir En Immobilier Locatif

Egalement, pour vous renseigner sur les offres du marché immobilier, vous pouvez dès à présent vous rendre sur ces sites.

Les sites à Connaître pour Avancer

Voici quelques sites incontournables à explorer pour savoir comment investir en immobilier locatif:

• SeLoger : Un excellent site pour rechercher des biens immobiliers à vendre ou à louer. Vous y trouverez des informations sur le marché local.
  
• MeilleursAgents : Idéal pour obtenir des estimations de prix et analyser les tendances du marché dans différentes villes.
  
• Boursorama Immobilier : Pour comparer les offres de crédit immobilier et accéder à des conseils pratiques sur l’investissement.

Vous pouvez d’ailleurs souscrire à un compte Boursorama et utiliser le code de parrainage PACH6920 sur BoursoBank pour bénéficier de réductions.

Conclusion

Après avoir lu ce guide, vous en savez désormais plus que la plupart des français.

A vous de décider sous quelle forme vous engager, car il n’existe pas qu’une seule voie dans l’immobilier.

N’hésitez pas à nous faire part de vos questions sur Twitter !