Dans cet article, nous allons explorer la LMNP pour les nuls.
Par nul, j’entends débutant, ne soyez pas vexé 🙂
Nous allons définir la LMNP, examiner les conditions d’éligibilité, et expliquer comment vous pouvez devenir un loueur meublé non professionnel.
C’est parti !
Définition et Présentation du Statut LMNP
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un dispositif fiscal avantageux en France.
Il permet aux particuliers de louer un bien immobilier meublé, tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée.
Ce statut est souvent choisi par les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine et percevoir des revenus complémentaires.
C’est donc plutôt réservé à un profil investisseur.
Si vous souhaitez uniquement acheter un bien en résidence principale, ce dispositif ne va pas trop vous concerner.
Conditions d’Éligibilité pour le Statut de Loueur Meublé Non Professionnel
Pour en bénéficier, il faut tout d’abord que le logement soit meublé selon des critères précis définis par la loi.
Ensuite, les revenus locatifs doivent respecter certains plafonds, que nous verrons plus bas.
Votre Logement Est-il Conforme à la Loi LMNP ?
Pour être éligible, votre bien doit être loué meublé.
Cela signifie que le locataire doit pouvoir y vivre immédiatement sans avoir besoin d’acheter de meubles essentiels.
La loi fixe une liste de meubles obligatoires, incluant notamment un lit avec une couette ou une couverture, des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires, et du matériel d’entretien ménager adapté au logement.
En respectant ces critères, vous assurez que votre bien répond aux normes de confort exigées par la législation.
Vous pouvez inclure certains accessoires pour que le logement soit plus valorisé. Cela peut se faire par l’ajout d’une télévision, d’un aspirateur, du linge de maison ou des équipements pour l’entretien du logement.
Ces éléments seront appréciés et permettront d’améliorer la rentabilité du bien, en fixant un loyer plus élevé.
Vos Revenus Locatifs Sont-ils Admissibles pour le Statut LMNP ?
Pour bénéficier du statut LMNP, vos revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000 euros ou représenter moins de 50 % de vos revenus globaux.
Si vos revenus locatifs excèdent ces seuils, vous serez considéré comme loueur meublé professionnel (LMP) et ne pourrez plus bénéficier des avantages fiscaux du LMNP.
Il est donc crucial de surveiller vos revenus locatifs pour rester dans les limites autorisées et profiter des avantages fiscaux.
Procédure pour Devenir Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
Tout d’abord, vous devez déclarer votre activité auprès du greffe du tribunal de commerce en remplissant le formulaire P0i.
Vous pouvez le faire sur le site de l’INPI.
Cette formalité vous permet d’obtenir un numéro SIRET, indispensable pour déclarer vos revenus locatifs sous le régime des BIC.
Ensuite, il est conseillé de choisir un régime fiscal adapté (micro-Bic ou réel).
Egalement, il est important de tenir une comptabilité rigoureuse.
Même si cela peut sembler contraignant, une bonne gestion comptable est essentielle pour optimiser votre fiscalité et éviter tout problème avec l’administration fiscale.
Là aussi, la comptabilité sera différente en fonction du régime fiscal adopté.
Les Avantages du Statut LMNP
L’un des principaux avantages du statut LMNP est sa flexibilité: vous n’avez pas besoin de créer une entreprise ou de vous inscrire au registre du commerce.
Cela rend les démarches administratives plus simples et moins contraignantes.
De plus, le LMNP permet de louer une large gamme de biens : appartement, maison, studio, ou même résidence de tourisme. Cette diversité vous permet d’ajuster votre investissement selon vos préférences et votre budget.
Un autre avantage évident, mais important de rappeler, c’est que les biens meublés se louent souvent plus cher que les biens non meublés.
Les locataires restent généralement moins longtemps dans du meublé, ce qui permet de réajuster le loyer plus fréquemment.
Vous avez aussi la possibilité de récupérer votre bien plus facilement en cas de besoin.
La LMNP pour les nuls: Optimisation de la Plus-Value
L’un des avantages principaux du statut LMNP est la possibilité d’amortir le bien immobilier.
L’amortissement permet de déduire chaque année une partie de la valeur du bien de vos revenus locatifs.
Ce mécanisme réduit considérablement votre base imposable.
En général, la durée d’amortissement est de 20 à 30 ans pour les immeubles et de 5 à 10 ans pour le mobilier.
Il est calculé de manière linéaire, c’est-à-dire qu’il y a une répartition égale de la déduction sur la période choisie.
Prenons un exemple simple : vous achetez un appartement à 200 000 euros. Vous choisissez de l’amortir sur 25 ans. Chaque année, vous pouvez donc déduire 8 000 euros de vos revenus locatifs (200 000 euros / 25 ans).
Ajoutez à cela l’amortissement du mobilier et des équipements, et vous comprenez pourquoi ce statut est intéressant.
Cependant, attention : l’amortissement n’est pas déductible des plus-values lors de la revente du bien.
Cela signifie que l’impôt sur la plus-value sera calculé sur la base du prix d’achat moins les amortissements déduits, augmentant ainsi votre plus-value imposable.
Passons à l’exonération des Plus-Values et à la déduction des charges
Après 30 ans de détention, les plus-values réalisées lors de la revente de votre bien sont totalement exonérées d’impôt.
Cet avantage fiscal est un incitatif supplémentaire à conserver votre investissement sur le long terme.
Egalement, vous pouvez déduire plusieurs types de charges de vos revenus locatifs.
Cela inclut les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les travaux de réparation et d’entretien, ainsi que les assurances.
Ces déductions réduisent votre revenu imposable, et par conséquent, votre impôt.
Les travaux de réparation et d’entretien sont également déductibles, que ce soit pour un gros chantier ou des travaux d’entretien plus modestes.
Cependant, les travaux d’agrandissement ou de reconstruction ne sont pas déductibles.
La Récupération de TVA
La récupération de la TVA n’est pas automatique.
Pour en bénéficier, le bien doit être loué à une clientèle de passage (comme des touristes) pour des séjours courts.
En utilisant AirBnb par exemple.
Là où ça se corse, c’est que vous devez également offrir certains services, comme la fourniture de linge de maison, le nettoyage régulier ou le petit-déjeuner.
Si ces conditions sont remplies, vous pouvez récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien et sur les travaux réalisés.
Cela représente une économie de 20% sur ces dépenses.
En pratique, la récupération de la TVA peut compliquer la gestion de votre investissement. Il faut peser les avantages et les inconvénients avant de choisir cette option.
Régime Micro-BIC et LMNP
Il existe deux régimes fiscaux pour les LMNP : le régime réel et le régime micro-BIC.
Le régime réel permet de déduire toutes les charges et d’amortir le bien.
Il est souvent plus avantageux pour les investisseurs ayant des charges importantes (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, etc.).
Le régime micro-BIC, en revanche, est plus simple: il applique un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes locatives, mais en contrepartie, vous ne pouvez pas déduire les charges, ni amortir le bien.
Il est pertinent si vos revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 euros par an, donc que vos charges sont faibles et que vous recherchez une gestion simplifiée.
Pour choisir le régime le plus adapté, comparez les avantages fiscaux de chaque option pour chaque scénario d’investissement.
En général, le régime réel est plus avantageux si vos charges dépassent 50% de vos revenus locatifs.
Sinon, le régime micro-BIC peut être suffisant.
Régime Réel Simplifié
Obligations Légales du Loueur en LMNP
En France, en tant que loueur en LMNP, vous devez respecter certaines règles pour être en conformité avec la loi.
Si vous avez bien lu depuis le début, vous avez retenu qu’une des premières étapes est de s’inscrire via l’INPI.
Administrativement, c’est long, mais ce n’est pas ça qui devrait vous inquiéter outre mesure.
Car si vous vous engagez sur la voie de la location meublée, vous devrez traiter vos locataires de manière décente.
A savoir que le bien devra offrir une surface habitable minimale, être en bon état d’usage et de réparation, et disposer des équipements nécessaires pour un usage normal d’habitation (chauffage, eau potable, installation électrique conforme, etc.).
De plus, vous devez souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO). Cette assurance couvre les risques spécifiques liés à la location meublée, comme les dégâts des eaux, les incendies, ou encore la responsabilité civile.
Enfin, il est essentiel de tenir une comptabilité rigoureuse, comme une entreprise.
Cette obligation est particulièrement importante si vous optez pour le régime réel, car elle permet de justifier les charges déductibles et les amortissements. Vous pouvez faire appel à un expert-comptable pour vous accompagner dans cette démarche.
Stratégies Classique d’Investissement en LMNP
La première stratégie consiste à choisir un emplacement attractif.
Un bien situé dans une zone à forte demande locative, comme une grande ville ou une zone touristique, aura plus de chances de se louer rapidement et à un bon prix.
De plus, la valorisation du bien sera plus importante sur le long terme.
Ensuite, il est essentiel de bien choisir le type de bien.
Les petites surfaces, comme les studios ou les deux-pièces, sont souvent plus faciles à louer et offrent une meilleure rentabilité.
Les résidences de services (résidences étudiantes, résidences seniors, etc.) peuvent également être une option intéressante, car elles bénéficient d’une gestion facilitée et d’une demande locative stable.
Si vous optez pour le régime réel, il est recommandé de financer votre investissement à crédit: les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs dans le cadre du régime réel.
Types de Biens Immobiliers Éligibles au LMNP
Chacun a ses avantages et ses inconvénients.
Les Résidences Étudiantes
Les résidences étudiantes sont une option populaire pour l’investissement en LMNP.
La demande locative est généralement stable dans les villes universitaires. De plus, les étudiants cherchent souvent des logements meublés pour faciliter leur installation.
C’est une option à considérer si vous souhaitez un investissement avec une demande soutenue.
Les Résidences Seniors
Les résidences seniors sont également un choix attractif.
Le vieillissement de la population en France assure une demande croissante pour ce type de logement.
En investissant dans ce secteur, vous pouvez bénéficier d’une rentabilité intéressante tout en offrant un service essentiel aux personnes âgées.
Les Résidences de Tourisme
Investir dans une résidence de tourisme peut être très rentable, surtout dans les régions touristiques populaires.
Les locations saisonnières meublées sont souvent plus lucratives que les locations à long terme.
Toutefois, la demande peut fluctuer en fonction des saisons, il est donc important de choisir un emplacement avec une forte attractivité touristique.
Les Logements en Centre-ville
Les appartements en centre-ville sont toujours une valeur sûre.
La proximité des commodités et des transports en commun rend ces logements très recherchés.
Les locataires urbains apprécient le confort et la praticité d’un logement meublé bien situé.
C’est une option idéale pour ceux qui souhaitent minimiser les périodes de vacance locative.
Différences entre LMNP et LMP
Dès lors que vos recettes locatives annuelles dépassent 23 000 €, vous êtes considéré comme un professionnel.
Vous passez donc sur le régime fiscal du Loueur Meublé Professionnel (LMP).
En LMP, les revenus locatifs sont soumis aux BIC, mais avec des obligations comptables plus strictes que pour le LMNP.
Vous pouvez également bénéficier de l’exonération des plus-values sous certaines conditions.
En LMP, l’amortissement est possible, mais il est généralement complexe à mettre en œuvre en raison des obligations comptables accrues.
Egalement, les loueurs en LMNP ne cotisent pas à la sécurité sociale des indépendants pour leurs revenus locatifs, sauf s’ils exercent cette activité de manière principale.
En revanche, les LMP sont obligatoirement affiliés au régime social des indépendants, ce qui entraîne des cotisations supplémentaires mais ouvre également des droits à la retraite et à la protection sociale.
Enfin, en cas de transmission du patrimoine, le régime LMP offre des avantages en termes d’exonération des plus-values et de succession, sous certaines conditions.
Le LMNP, en revanche, ne permet pas de bénéficier de ces avantages spécifiques.
Si vous avez lu jusqu’ici, c’est qu’investir dans de la location immobilière vous intéresse.
Je vous souhaite donc sincèrement de dépasser ce seuil de 23 000 € rapidement.
Conclusion
Les investisseurs dans l’immobilier locatif meublé bénéficient de nombreux bénéfices fiscaux et financiers grâce au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Il offre la possibilité de générer des revenus supplémentaires tout en améliorant la fiscalité en amorçant les biens.
Toutefois, il est primordial de bien saisir les responsabilités légales et administratives associées à ce statut afin de pouvoir en bénéficier pleinement.
Si jamais vous décidez de vous lancer grâce à nous, n’hésitez pas à nous faire un retour sur Twitter 🙂