Investir dans le locatif sans apport peut sembler audacieux, mais c’est une stratégie accessible à de nombreux investisseurs.
Avec une bonne préparation et une gestion rigoureuse, il est possible de se constituer un patrimoine immobilier sans mobiliser ses économies.
Découvrez comment optimiser vos chances de succès et tirer parti de cette opportunité.
Investissement locatif sans apport… C’est à dire ?
Lorsqu’on parle d’investissement locatif sans apport, on évoque la possibilité d’acquérir un bien immobilier, généralement que l’on souhaite mettre en location, sans mobiliser d’économies personnelles.
Concrètement, cela signifie financer l’intégralité de l’achat par un prêt bancaire, souvent appelé prêt à 110%.
Ce type de financement permet à des personnes qui n’ont pas d’épargne conséquente de se lancer dans l’immobilier.
En théorie, l’absence d’apport personnel ne doit pas être un frein à l’investissement.
Mais évidemment, les établissements financiers seront plus exigeants sur votre profil, particulièrement si vous cherchez un prêt sans apport
Voici leurs principaux critères:
- Un bon profil financier : Un revenu stable et suffisant, une situation professionnelle stable et un faible endettement: voici le profil idéal pour les banques. Elles apprécient les CDI et les fonctionnaires. Les indépendants avec des revenus réguliers peuvent aussi être bien vus. Et si vous arrivez en plus à mettre de l’argent de côté régulièrement, ce sera également très apprécié.
Un projet bien ficelé : Il est crucial de présenter un projet solide, avec une étude de marché, des prévisions de rentabilité et une gestion rigoureuse des risques. Montrer que vous avez réfléchi à tous les aspects de l’investissement est un atout majeur. Ne venez surtout pas les mains vides !
Une capacité d’endettement maîtrisée : Votre taux d’endettement, c’est-à-dire le ratio entre vos charges financières et vos revenus, ne doit pas dépasser 33%. C’est un indicateur clé pour les banques.
Une bonne gestion de votre budget personnel : Avoir une gestion saine de vos finances personnelles est essentiel. Les banques vérifieront vos relevés bancaires pour s’assurer que vous gérez bien vos dépenses et que vous n’êtes pas souvent à découvert.
Des garanties suffisantes : Parfois, les banques peuvent demander des garanties supplémentaires, comme une hypothèque sur le bien ou une assurance emprunteur robuste.
Les limites de l’investissement locatif sans apport
Lorsque vous investissez sans apport, vous passerez automatiquement à un niveau d’endettement élevé.
Cela peut limiter votre capacité à obtenir d’autres crédits à l’avenir.
C’est un obstacle qui peut se contourner en rentabilisant le bien acheté sans apport.
Les charges de crédit seront également plus importantes.
A moins d’avoir de gros revenus, vous devrez vous assurer que les loyers perçus couvriront ces charges.
Autre problème qui peut survenir dans un cas précis de revente anticipée: le « negative equity ».
C’est lorsque la valeur du bien est inférieure au montant restant du prêt.
Cela peut rendre la revente plus compliquée et coûteuse.
A vous de prendre les devants pour éviter ce genre de problème.
Pourquoi faire le choix d’un investissement locatif sans apport ?
Tout d’abord, le principal atout de cette stratégie est la possibilité de se constituer un patrimoine sans mobiliser de fonds propres.
Vous pouvez acquérir un bien immobilier en utilisant uniquement les ressources de la banque, ce qui permet de conserver vos économies pour d’autres projets ou pour des imprévus.
Ensuite, investir dans le locatif sans apport permet de profiter pleinement de l’effet de levier du crédit immobilier.
En empruntant sans apport l’intégralité du prix du bien, vous bénéficiez de la totalité de la plus-value réalisée à la revente, même si vous n’avez pas investi votre propre argent. Cela signifie que le retour sur investissement peut être particulièrement élevé.
De plus, cette approche permet de maintenir une bonne liquidité.
En conservant vos économies, vous avez la flexibilité d’investir dans d’autres actifs, de faire face à des dépenses imprévues ou de saisir des opportunités d’investissement rapidement.
Enfin, le marché immobilier locatif est généralement stable et offre une rentabilité intéressante.
Les loyers perçus peuvent couvrir les mensualités du prêt, voire générer un surplus. Avec une bonne gestion, l’investissement locatif sans apport peut être une source de revenus complémentaire fiable.
Optimiser son investissement sans apport
Le déficit foncier
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal permettant de déduire les charges liées à un bien immobilier locatif de vos revenus fonciers.
Si ces charges sont supérieures aux revenus locatifs, le déficit peut être imputé sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Les charges déductibles comprennent les intérêts d’emprunt, les frais de notaire, les frais de gestion, les travaux d’entretien et de réparation, et les primes d’assurances.
Pour profiter du déficit foncier, il est important de bien gérer vos dépenses et de conserver toutes les factures et justificatifs.
Une bonne stratégie consiste à prévoir des travaux d’amélioration ou de rénovation, qui peuvent générer un déficit foncier et réduire vos impôts sur plusieurs années.
Le statut LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux.
Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui permet de déduire les frais annexes et de bénéficier d’un amortissement du bien.
L’amortissement permet de réduire les revenus imposables, et donc l’imposition.
Vous pouvez trouver plus d’infos sur le LMNP ici.
La loi Pinel
Le dispositif Pinel, quant à lui, offre une réduction d’impôt pour l’achat d’un bien neuf destiné à la location.
En contrepartie, vous devez vous engager à louer le bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt peut aller jusqu’à 21% du prix d’achat du bien, ce qui représente une économie significative.
Ces dispositifs, combinés à une bonne gestion de l’effet de levier, peuvent considérablement améliorer la rentabilité de votre investissement locatif sans apport.
Dans quel cas est-il pertinent d’investir dans le locatif sans apport ?
Acheter sa résidence principale
Acheter sa résidence principale sans apport est une démarche intéressante.
Cela permet d’accéder à la propriété sans mobiliser ses économies.
C’est particulièrement utile pour les jeunes actifs ou les personnes qui ont peu d’épargne et souhaitent réaliser un investissement immobilier.
En investissant dans votre résidence principale, vous transformez une dépense en un investissement.
Les loyers que vous auriez payés deviennent des remboursements de prêt, ce qui contribue à augmenter votre patrimoine.
Acquérir un bien autofinancé
L’investissement locatif sans apport est envisageable lorsque le bien que vous achetez est autofinancé.
C’est le meilleur cas de figure.
Cela signifie que les loyers perçus couvrent l’ensemble des mensualités de crédit, les charges et les impôts.
Cette stratégie est particulièrement intéressante car elle permet de bâtir un patrimoine immobilier sans utiliser vos fonds propres.
En choisissant un bien rentable, vous pouvez même générer des revenus supplémentaires.
Le micro crédit
Le microcrédit peut également être une option viable pour ceux qui cherchent à investir dans le locatif sans apport.
Généralement destiné aux entrepreneurs, il peut être utilisé pour financer une partie de votre projet immobilier.
Il s’agit de prêts de petite taille, souvent accordés à des taux d’intérêt plus élevés que les prêts classiques, mais avec des conditions d’octroi plus flexibles.
Cette option peut être particulièrement utile si vous avez besoin d’un complément pour boucler votre financement, ou pour acheter un parking ou un petit local.
Conseils pour obtenir un investissement locatif sans apport
Préparer un dossier solide et bien présenter son projet
Pour convaincre une banque de financer un investissement sans apport, il est crucial de préparer un dossier solide.
Montrez que vous avez une connaissance approfondie du marché immobilier et de votre projet.
Présentez une étude de marché détaillée, des prévisions de rentabilité et des plans de gestion des risques.
Un dossier bien préparé démontre votre sérieux et votre engagement, ce qui rassure les prêteurs.
Et dans ce dossier, il est essentiel de bien calculer tous les coûts liés à votre investissement.
Maintenir un bon profil bancaire
Evitez les découverts et assurez-vous que vos comptes bancaires sont bien tenus.
Si vous avez des crédits en cours, essayez de les rembourser avant de demander un nouveau prêt.
Sans un bon profil, il sera très difficile d’obtenir un prêt immobilier sans apport.
Trouver la bonne banque
Un des points les plus oubliés.
Toutes les banques ne sont pas égales en matière de financement sans apport.
Il est crucial de trouver la bonne banque qui accepte ce type de prêt et propose des conditions avantageuses.
Comparez les offres de plusieurs établissements pour trouver le meilleur taux et les meilleures conditions.
N’hésitez pas à prendre rendez-vous dans plusieurs établissements.
Changer de ville, allez tous les voir.
Vous pouvez, en parallèle, faire appel à un courtier en crédit immobilier.
Le but est d’avoir un maximum de choix et de vous rôder aux erreurs que vous faites dans votre présentation de dossier.
Et surtout, augmenter vos chances de rencontrer la personne qui croira en vous.
En effet, investir dans le locatif sans apport n’est pas courant et certains banquiers ne le comprendront pas, même avec toute votre volonté.
D’où cette nécessité de voir plusieurs établissements bancaires.
Conclusion
Investir dans le locatif sans apport est une stratégie accessible et potentiellement rentable, mais elle nécessite une préparation minutieuse et une gestion rigoureuse.
En comprenant bien les attentes des banques et en présentant un projet solide, vous pouvez obtenir un financement intégral pour votre investissement.
Mais ce ne sera pas sans effort.
Vous risquez de présenter votre projet plusieurs fois avant d’être convaincant aux yeux des investisseurs.
Mais que ce soit pour acheter votre résidence principale ou un bien autofinancé, l’absence d’apport ne doit pas être un frein à la réalisation de vos projets immobiliers.
Avec une bonne préparation et une gestion rigoureuse, vous pouvez transformer cette opportunité en un succès financier durable.