On entend souvent parler de la loi Denormandie quand on parle de dispositifs immobilier.
Ce dispositif permet de maximiser ses rendements tout en réduisant ses impôt, mais uniquement sur des biens anciens.
Si vous cherchez à optimiser votre fiscalité tout en participant à la revitalisation des centres-villes, le dispositif Denormandie mérite toute votre attention.
Comment fonctionne la loi Denormandie ?
La loi Denormandie, mise en place en 2019, vise à encourager la rénovation des logements anciens situés dans les centres-villes dégradés.
Le but est double : améliorer l’habitat tout en revitalisant les cœurs de ville.
Pour bénéficier de ce dispositif, vous devez acheter un bien immobilier ancien, le rénover, et le mettre en location.
Il est soumis à plusieurs conditions, afin que les biens rénovés apportent une réelle valeur ajoutée aux locataires et contribuent à la transition énergétique.
Les Critères Concernant La Localisation Du Bien
Le dispositif Denormandie a été initialement limité à 222 villes du programme « Action cœur de ville », mais il a été progressivement étendu.
Il est aujourd’hui élargi à l’ensemble des communes signataires des conventions d’opérations de revitalisation de territoire (ORT).
Ce dispositif peut s’appliquer aussi bien à un bien ancien à rénover, qu’à un local transformé en habitation.
Et aujourd’hui, plus de 300 villes peuvent bénéficier de ce dispositif.
Voici quelques exemples de villes où il est possible d’investir sous la loi Denormandie :
- Amiens
- Béziers
- Bourges
- Châteauroux
- Colmar
- Dunkerque
- Forbach
- Grasse
- La Roche-sur-Yon
- Limoges
Vous pouvez trouver toutes les villes concernées sur le site du ministère de la transition écologique.
Ces villes présentent souvent un potentiel de valorisation intéressant., même si certaines peuvent offrir de meilleures perspectives de rentabilité que d’autres.
Loi Denormandie: Les Critères Concernant Les Travaux À Réaliser
Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération immobilière.
Par exemple, si vous achetez un bien pour 200 000 €, vous devez réaliser au moins 50 000 € de travaux pour bénéficier de la réduction d’impôt.
Ces travaux doivent également répondre à certaines exigences spécifiques. Ils peuvent comprendre :
- Les travaux d’amélioration énergétique : Isolation des murs, remplacement des fenêtres, installation de systèmes de chauffage plus efficaces, etc.
- Les travaux de modernisation : Mise à jour des installations électriques, rénovation de la plomberie, réaménagement des espaces intérieurs.
- Les travaux de transformation : Par exemple, transformer un local commercial en logement.
Il est essentiel de noter que les travaux doivent être réalisés par des professionnels certifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).
Cela garantit que les travaux respectent les normes environnementales et de performance énergétique en vigueur.
Un autre point crucial est le délai de réalisation des travaux.
Ils doivent être achevés dans les 30 mois suivant l’achat du bien.
Ce délai peut paraître court, mais il est suffisant si vous planifiez bien votre projet.
Loi Denormandie: Les Critères Concernant Le(s) Locataire(s) Du Logement
Outre les travaux, il y a des critères à respecter concernant les locataires de votre bien.
Le dispositif Denormandie impose des plafonds de loyer et de ressources des locataires.
Cela signifie que vous ne pouvez pas louer votre bien à n’importe quel prix ni à n’importe qui.
Les plafonds de loyer varient en fonction de la zone où se situe le logement.
Par exemple, pour les zones dites « tendues » où la demande de logements est forte, les plafonds de loyer sont plus élevés que dans les zones moins demandées.
Voici le tableau avec les plafonds mensuels de loyer au m²:
| Localisation du logement | Plafond mensuel de loyer au m2 (en €) |
|---|---|
| Zone A bis | 18,89 |
| Zone A | 14,03 |
| Zone B1 | 11,31 |
| Zones B2 et C (sur agrément) | 9,83 |
Les Plafonds De Ressources Des Locataires
Concernant les plafonds de ressources des locataires, ils dépendent de la composition du foyer et des revenus annuels des locataires.
Ces plafonds sont ajustés chaque année pour tenir compte de l’inflation et des évolutions du marché immobilier.
Voici le tableau en fonction des loyers pratiqués en métropole en fonction des zones et des situations familiales :
| Foyer Fiscal | Zone A bis (en €) | Zone A (en €) | Zone B1 (en €) | Zone B2 (en €) | Zone C (en €) |
|---|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 | 43 475 | 35 435 | 31 892 | 31 892 |
| Couple | 64 976 | 64 976 | 47 321 | 42 588 | 42 588 |
| + 1 personne à charge | 85 175 | 78 104 | 56 905 | 51 215 | 51 215 |
| + 2 personnes à charge | 101 693 | 93 556 | 68 699 | 61 830 | 61 830 |
| + 3 personnes à charge | 120 995 | 110 753 | 80 816 | 72 735 | 72 735 |
| + 4 personnes à charge | 136 151 | 124 630 | 91 078 | 81 971 | 81 971 |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 15 168 | + 13 886 | + 10 161 | + 9 142 | + 9 142 |
Et celui des loyers pratiqués en Outre-Mer :
| Composition du foyer fiscal | Département d’outre-mer (DOM) (en €) | Saint-Martin (€), Saint-Pierre-et-Miquelon (en €) | Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie, Iles Wallis et Futuna ( en €) |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 31 589 € | 31 589 € | 34 369 € |
| Couple | 42 186 € | 42 186 € | 45 896 € |
| + 1 personne à charge | 50 731 € | 50 731 € | 55 192 € |
| + 2 personnes à charge | 61 243 € | 61 243 € | 66 630 € |
| + 3 personnes à charge | 72 044 € | 72 044 € | 78 380 € |
| + 4 personnes à charge | 81 192 € | 81 192 € | 88 333 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 9 063 € | + 9 063 € | + 9 859 € |
La Durée De Location Et L’interdiction De Louer A La Famille
Autre aspect très important, car il impacte la réduction d’impôt.
En effet, pour bénéficier de la réduction d’impôt, vous devez vous engager à louer le bien pour une durée minimale de 6 ans.
Plus la durée de location est longue, plus la réduction d’impôt est importante:
- 6 ans de location : 12 % de réduction d’impôts
- 9 ans : 18 %
- 12 ans : 21 %
Il est aussi important de souligner que vous ne pouvez pas louer le bien à un membre de votre famille.
Le locataire doit être une personne extérieure à votre foyer fiscal.
Cette règle vise à éviter les abus et à garantir que le dispositif profite réellement à ceux qui en ont besoin.
Comment Faire Pour Déclarer Le Dispositif Normandie ?
Pour informer l’administration de votre investissement locatif en loi Denormandie, vous devez remplir les trois déclarations suivantes :
- Formulaire 2044EB : pour signaler votre engagement de location.
A déclarer après l’achèvement des travaux - Formulaire 2044 : pour déclarer vos revenus fonciers et vos charges.
A remplir 1 an après l’achat, puis tous les ans - Formulaire 2042 RICI (précédemment appelée 2042 C) : pour bénéficier de votre réduction d’impôt.
A remplir au moment de votre déclaration d’impôt
Comparatif Des Différents Dispositifs: Denormandie, Pinel Et Cosse
Le dispositif Denormandie n’est pas le seul à offrir des avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers.
Le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), sous condition de le louer pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
La réduction d’impôt peut atteindre 21% du montant de l’investissement.
Cependant, les biens doivent être situés dans des zones spécifiques et respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Vous trouverez plus d’infos sur notre article dédié à la loi Pinel.
Le dispositif Cosse, aussi connu sous le nom de « Louer Abordable », permet une réduction d’impôt sur les revenus fonciers pour les propriétaires qui acceptent de louer leur bien à des loyers inférieurs au marché.
Le taux de la réduction varie entre 15% et 85%, en fonction de la zone géographique et du niveau de loyer appliqué.
Comparé à ces dispositifs, le Denormandie se distingue par sa focalisation sur l’ancien à rénover.
Il offre des taux de réduction d’impôt similaires au Pinel, mais avec une exigence de travaux, ce qui peut dynamiser le marché de la rénovation et répondre à un besoin de modernisation des logements dans les centres-villes.
Bénéficier Du Dispositif Denormandie En SCI ?
Bonne nouvelle, il est possible de bénéficier du dispositif Denormandie via une SCI, à condition que celle-ci soit soumise à l’impôt sur le revenu (et non à l’impôt sur les sociétés).
Chaque associé peut ainsi profiter de la réduction d’impôt au prorata de sa participation dans la SCI.
Par exemple, si vous détenez 50% des parts d’une SCI qui investit dans un bien éligible au dispositif Denormandie, vous pouvez bénéficier de 50% de la réduction d’impôt.
Cette flexibilité fait de la SCI un outil puissant pour structurer vos investissements immobiliers tout en maximisant les avantages fiscaux.
Est-il Possible De Cumuler Loi Denormandie Et Déficit Foncier ?
Le déficit foncier se produit lorsque les charges déductibles (intérêts d’emprunt, travaux, etc.) dépassent les revenus fonciers, permettant ainsi de réduire le revenu imposable.
La réponse est oui, sous certaines conditions: les travaux de rénovation éligibles au dispositif Denormandie peuvent générer un déficit foncier, déductible du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.
Au-delà de cette limite, le déficit est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Cependant, il faut veiller à bien distinguer les travaux qui permettent de bénéficier du dispositif Denormandie de ceux qui génèrent un déficit foncier.
Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération pour être éligibles au Denormandie, mais tous les travaux ne sont pas forcément éligibles à la déduction du déficit foncier.
Conclusion
La loi Denormandie offre une occasion intéressante aux investisseurs immobiliers qui souhaitent améliorer leur performance tout en contribuant à la revitalisation des anciens centres-villes.
En favorisant la rénovation de biens immobiliers dégradés, ce programme offre non seulement une importante réduction d’impôts, mais également une contribution active à l’amélioration du parc immobilier urbain.
Toutefois, afin d’exploiter pleinement ce dispositif, il est primordial de se conformer aux exigences rigoureuses en matière de rénovation, de location et de sélection des locataires.
Il est essentiel de respecter les critères concernant les travaux, les limites de loyers et de ressources, ainsi que la durée d’engagement locatif afin de profiter des avantages fiscaux proposés.
Egalement, si vous voulez allez plus loin, je vous recommande la vidéo sur le sujet de Yann Darwin: