L’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) a gagné en popularité ces dernières années. Mais lorsque vient le moment de choisir comment investir, la question se pose : vaut-il mieux investir en SCPI en direct ou via une assurance-vie ?
Nous allons explorer ces deux options, pour vous aider à faire le meilleur choix en fonction de vos objectifs et de votre situation financière.
La SCPI et l’Assurance Vie
Pour commencer, il est important de bien comprendre ces deux types d’investissement, car chacun a ses propres avantages et inconvénients.
Rappel sur la SCPI
Commençons tout d’abord par rappeler ce qu’est une SCPI.
La SCPI = Société Civile de Placement Immobilier.
C’est un véhicule de placement collectif qui permet d’investir dans l’immobilier locatif.
En achetant des parts dans une SCPI, vous devenez propriétaire d’une partie du parc immobilier géré par la société de gestion.
Les gains réalisés par les loyers sont ensuite redistribués aux investisseurs, proportionnellement au nombre de parts qu’ils détiennent.
Investir en direct signifie que vous achetez ces parts directement auprès de la société de gestion de la SCPI.
Cela vous permet de recevoir des revenus réguliers sous forme de loyers, versés généralement chaque trimestrie
La souscription en direct offre une transparence totale sur les actifs immobiliers détenus, ainsi qu’un contrôle direct sur votre investissement.
Rappel sur l’Assurance Vie
L’assurance vie, quant à elle, est un produit d’épargne et de placement à long terme qui permet de constituer un capital tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
Elle se présente sous la forme d’un engagement dans lequel vous pouvez investir dans différents supports, tels que des fonds en euros (garantis) et des unités de compte (UC), qui peuvent inclure des parts de SCPI.
Investir en SCPI via une assurance-vie signifie que vous achetez des parts de SCPI au sein de votre contrat d’assurance vie.
Cela vous permet de bénéficier des avantages fiscaux associés à l’assurance vie, notamment en termes de transmission du patrimoine et de fiscalité des plus-values.
Cependant, la rémunération généré par les SCPI seront réinvestis dans le mandat d’assurance-vie et non directement versés sur votre compte bancaire.
Pourquoi investir en SCPI en direct ?
Avantages de la SCPI en direct
Investir en SCPI en direct offre plusieurs avantages.
Tout d’abord, vous avez une visibilité totale sur les actifs immobiliers détenus, ce qui vous permet de mieux comprendre dans quoi vous investissez.
Ensuite, les recettes locatives vous sont versés directement, ce qui peut constituer un complément de revenu régulier et immédiat.
En outre, l’investissement en direct permet souvent de bénéficier d’une rentabilité plus élevée, car il n’y a pas de frais de gestion supplémentaires associés à un mandat d’assurance vie.
Vous avez également la possibilité de vendre vos parts de SCPI plus facilement si vous avez besoin de liquidités.
Inconvénients de la SCPI en direct
Cependant, investir en SCPI en direct comporte aussi des inconvénients.
Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui peut réduire significativement la rentabilité nette de votre investissement.
De plus, la revente des parts peut parfois être compliquée en fonction de la liquidité du marché immobilier.
Enfin, l’investissement en direct nécessite une gestion plus active de votre part, notamment pour suivre l’évolution de la SCPI et prendre des décisions en conséquence.
Pourquoi investir en SCPI en Assurance Vie?
Avantages de la SCPI via une assurance vie
L’investissement en SCPI via une assurance vie présente plusieurs avantages notables.
Le principal atout est la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie.
Les loyers générés par les SCPI sont réinvestis dans le contrat et ne sont pas immédiatement imposés.
De plus, après huit ans de détention, vous pouvez bénéficier d’abattements fiscaux sur les retraits, ce qui peut augmenter significativement la rentabilité de votre investissement à long terme.
En outre, investir via une assurance-vie permet de diversifier facilement vos placements en combinant différentes unités de compte (UC), telles que des actions, des obligations et des SCPI, au sein d’un même contrat.
Vous bénéficiez également de la gestion professionnelle de votre assureur, qui s’occupe de la sélection et de la gestion des SCPI.
Inconvénients de la SCPI via une assurance vie
Cependant, investir en SCPI via une assurance vie n’est pas la solution miracle.
Les frais de gestion des contrats d’assurance-vie peuvent être élevés, ce qui peut réduire la rentabilité de votre investissement.
De plus, la somme des recettes locatives générés par les SCPI ne sont pas directement versés sur votre compte bancaire, ce qui peut limiter votre liquidité à court terme.
Enfin, la sélection des SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie est souvent limitée, ce qui peut restreindre vos choix d’investissement.
Il est également important de noter que les performances des SCPI peuvent être affectées par les choix de gestion de votre assureur.
Il est également important de noter que les choix de gestion de votre assureur peuvent affecter les performances des SCPI.
Tableau comparatif des avantages et Inconvénients entre la SCPI en Direct et la SCPI en Assurance Vie
| Avantages | Inconvénients | |
La SCPI en Direct |
Transparence : Investir en direct offre une visibilité totale sur les actifs immobiliers détenus par la SCPI. Revenus directs : Les loyers sont versés directement sur votre compte bancaire, offrant un complément de revenu immédiat. Potentiel de rendement : Souvent, la rentabilité est plus élevée car il n’y a pas de frais de gestion supplémentaires liés à l’assurance vie. |
Fiscalité : Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui peut réduire la rentabilité nette. Liquidité : La revente des parts de scpi en direct peut parfois être difficile, selon la liquidité du marché immobilier. Gestion active : Il faut suivre l’évolution de la SCPI et prendre des décisions en conséquence. |
la SCPI via Assurance Vie |
Avantages fiscaux : L’argent généré par les SCPI sont réinvestis dans le contrat et ne sont pas immédiatement imposés. Après huit ans de détention, vous bénéficiez d’abattements fiscaux sur les retraits. Diversification : Vous pouvez diversifier vos placements en combinant différentes unités de compte (UC) au sein d’un même contrat. Gestion professionnelle : L’assureur s’occupe de la sélection et de la gestion des SCPI. |
Frais de gestion : Les frais peuvent être élevés, réduisant la rentabilité de votre investissement. Liquidité limitée : L’argent n’est pas directement versé sur votre compte bancaire, ce qui peut limiter votre liquidité à court terme. Choix restreint : La sélection des SCPI peut être limitée au sein du contrat d’assurance vie. |
Comment Choisir entre SCPI en Direct et Assurance Vie ?
Le choix entre SCPI en direct et SCPI via assurance vie dépend de vos objectifs financiers, de votre situation personnelle et de votre tolérance au risque.
Objectifs d’investissement
- Revenus immédiats : Si vous souhaitez générer des revenus réguliers et immédiats, il est préférable d’opter pour la SCPI en direct.
- Stratégie à long terme : Si vous privilégiez une stratégie à long terme avec des avantages fiscaux, la SCPI via assurance vie est une meilleure option.
Tolérance au risque
- Gestion active : La SCPI en direct demande plus de suivi et de gestion active.
- Gestion déléguée : La SCPI via assurance vie permet de déléguer la gestion à des professionnels.
Besoins en liquidité
- Revenus directs : La SCPI en direct offre des revenus locatifs versés directement, améliorant votre liquidité à court terme.
- Liquidité différée : La SCPI via assurance vie offre des avantages fiscaux mais limite l’accès immédiat aux revenus.
Comment choisir son contrat d’assurance-vie pour acheter des SCPI ?
Critères de Sélection
- Frais de gestion : Comparez les frais de gestion des différents contrats d’assurance vie. Des frais élevés peuvent réduire considérablement votre rentabilité.
- Offre de SCPI : Vérifiez la liste des SCPI disponibles dans le contrat. Plus l’offre est diversifiée, mieux c’est pour votre investissement.
- Flexibilité des versements : Certains contrats permettent des versements libres et programmés. Choisissez celui qui correspond à votre capacité d’épargne.
- Avantages fiscaux : Assurez-vous que le contrat offre des avantages fiscaux intéressants, notamment après huit ans de détention.
- Qualité de la gestion : Privilégiez les assureurs avec une bonne réputation et une gestion reconnue des actifs.
Quelques Contrats d’Assurance Vie Connus
- Contrat Afer : Réputé pour ses frais réduits et sa large sélection de SCPI.
- Contrat Spirica : Offre une bonne flexibilité et un choix diversifié de supports en unités de compte, y compris des SCPI.
- Contrat Generali : Idéal pour les investisseurs cherchant à combiner sécurité et performance.
| Rang | SCPI | Rendement 2023 | Objectif 2024 | Capitalisation au 31/03/2024 | Thématique |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | CORUM Origin | 6,06 % | 6 % | 3 000 M€ | SCPI européenne diversifiée |
| 2 | Transitions Europe | 8,16 % | 7 % | 177 M€ | SCPI européenne diversifiée |
| 3 | Remake Live | 7,79 % | 6,50 à 7,50 % | 448 M€ | SCPI européenne diversifiée |
| 4 | Iroko ZEN | 7,12 % | 6,75 à 7,50 % | 542 M€ | SCPI européenne diversifiée |
| 5 | Coeur de Régions | 6,20 % | Supérieur à 6 % | 339 M€ | SCPI diversifiée |
| 6 | CORUM Eurion | 5,67 % | 4,5 % | 1 203 M€ | SCPI européenne de bureaux |
| 7 | ActivImmo | 5,52 % | 5,50 % | 1 179 M€ | SCPI logistique |
| 8 | Pierval Santé | 5,10 % | NC | 3 260 M€ | SCPI européenne de santé |
| 9 | Kyaneos Pierre | 5,28 % | NC | 345 M€ | SCPI résidentielle |
| 10 | Atream Hôtels | 5,30 % | NC | 281 M€ | SCPI européenne de tourisme |
Quelques SCPI en Assurance Vie
- Primovie : Spécialisée dans l’immobilier de santé et d’éducation, elle est idéale pour diversifier votre portefeuille.
- Épargne Pierre : Connue pour sa stabilité et ses rendements attractifs, elle est présente dans la majorité des contrats d’assurance vie.
- Corum XL : Avec une stratégie d’investissement internationale, elle offre une diversification géographique unique.
En conclusion, le choix entre SCPI en direct et SCPI via assurance-vie dépend de vos objectifs personnels et de votre situation financière.
En évaluant soigneusement les avantages et les inconvénients de chaque option, vous pourrez faire un choix éclairé qui correspond à vos besoins.